近日，高力国际发布了2009年第三季度北京写字楼市场报告，据该报告显示，2009年第三季度，北京写字楼市场需求继续稳步回升，内资金融机构带动甲级写字楼市场需求跃升，大单频现。 

 

       尽管一些业主开始上调租金，但由于多数租赁交易发生在新项目中，大部分项目业主继续调低租金以吸引及保留租户。许多写字楼新项目受国庆安检的影响，不得不推迟入市时间。大型内资集团继续在投资市场中占据主导地位，季内共有四单整售交易。而北京写字楼市场前景变得更为清晰，使许多在数月前因全球金融危机陷入僵局的谈判获得重启。

　　新项目推迟入市 空置率略降

　　根据高力国际统计，由于北京国庆活动和相应的安检升级的影响，许多写字楼的竣工入市时间不得不推迟到年内第四季度。季内，无新增供应进入北京甲级写字楼市场，大新华航空大厦有6,500平方米再度进入租赁市场。位于金融街区域的恒奥中心D座竣工，该大厦已于今年早期整售给东北证券并供业主自用。在乙级写字楼市场，共有3个项目竣工，包括金融街区域的北京外经贸大厦和其他区域的德胜凯旋大厦、金泰国际大厦。北京市写字楼市场存量扩大至10,633,223平方米，环比增长0.34%，同比增长9.58%。其中，甲级写字楼市场存量为4,389,920平方米，环比上升0.15%；乙级写字楼市场存量为6,243,303平方米，环比上升0.48%。

　　高力国际数据显示，至季度末，北京写字楼市场净吸纳量(包括甲级和乙级)达147,393平方米，环比增加17.24%，北京写字楼市场需求继续稳步回升。值得注意的是，甲级写字楼市场的需求主要受内资金融机构拉动，伴若干大宗租赁个案季内成交，例如北京农村商业银行在金融街中心北楼整栋租赁50,000平方米及中国农业银行在中粮广场租赁18,805平方米。受交易活动的支持，北京写字楼市场整体空置率在2009年第三季度环比下降1.11个百分点至18.22%。

　　平均租金略跌 CBD写字楼市场止跌

　　2009年第三季度，随着个别物业中成交案例的增多，以及对市场增长的预期，一些项目的业主开始回调租金水平。然而，由于多数交易是在新完工之项目中成交，致使大部分现有项目业主继续调低租金以吸引及保留租户。因此，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)总体平均净有效租金环比下跌0.79%， 跌幅较第二季度下降3.02个百分点。其中，东长安街区域跌幅最大，环比下跌达4.20%。另一方面，CBD区域受益于成交量的增加和区域内业主提升的期望，写字楼市场(包括甲级和乙级)平均净有效租金环比上升0.12%。

　　内资仍占投资市场主导地位

　　高力国际报告显示，大型内资集团继续在投资市场中占据主导地位，对经济情况触底的乐观前景给投资者带来信心，使许多在全球金融危机时期陷入僵局的谈判获得重启。四宗整售交易在第三季度涌现本地市场，包括中信证券以14亿元购买瑞城中心 (写字楼；联发科技以7.4494亿元购买融科咨询中心D座；西海国际中心 (的B座 (和C座已出售给内资买家；中国银行北京分行购买西单银座中心写字楼，总面积约60,000平方米，成交价未披露。 论坛 新闻)论坛 新闻)论坛 新闻)

　　写字楼市场将稳定回升 更多买家将入场

　　高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示，北京市地区经济保持企稳回升的态势，财政部亦表示将继续推行积极的财政政策，促进企业扩大投资，增强居民消费能力。本地经济的积极信号有望推动写字楼物业市场需求在未来短期内继续保持稳定的回升和扩张趋势。第三产业仍然将引领北京的经济增长，其中信息传输、计算机服务和软件业、批发与零售业、金融业、房地产业、科学研究、技术服务业和地质勘查业有望对办公楼市场的租赁活动在短期未来起到支撑作用。此外，政府正在采取积极的措施，引导主要写字楼市场区域的品质升级和转变，海淀区政府正式发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》即为其中一例。

　　预计至2009年第四季度和2010年，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)的新增供给将分别达到104万平方米和144万平方米，使总存量在目前基础上升高9.74%和13.50%。尽管从二季度到三季度，北京写字楼市场租金跌幅正逐渐减小，市场上大量的新增供给仍会继续给众多业主带来压力。谢靖宇预期，租金水平未来两季内将暂时维持一个相对稳定的水平。

　　到目前为止，2009年整售交易买家绝大部分为内资企业，据目前的经济形势和现有国内法律框架，这种情形在未来短期到中长期时间内还将持续。即将启动的REITs和10月1日正式通过启动的新保险法也将吸引更多买家进入市场。