“千亿军团”强化竞争优势 中小房企分化发展格局愈加明确 综合多方面消息显示，2015年全年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，万科、绿地、恒大、万达、保利、中海和碧桂园已经突破千亿销售业绩，2015年全年“千亿军团”房企的数量仍然和去年一致，维持在7家。其中，万科、绿地和恒大已经突破2000亿的销售金额，其他千亿的房企比如中海、恒大、保利等正在通过并购或重组进一步保证其行业领先的地位。总的来看，2015年“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。 
龙头房企：房企规模化惯性背后的危机 
从今年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，但是，今年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转时机重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面，甚至出现3家2000亿销售规模的房企，100亿以上销售规模的房企也突破了百家；从各自不同的统计口径来看，全国房企销售金额与销售面积的行业“老大”的信息继续并存，万科和恒大暂时成为不同统计口径的房地产行业“老大”；龙头房企相比中小房企而言，销售业绩目标完成率较高，或者部分房企基本完成或略超过销售业绩指标。 
同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述表现并不意味着万事大吉，2015年全年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。主要有以下四点理由： 
第一、 上市房企利润率逐年下滑，利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。 
2015年期间，虽然一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转，但是，大部分三四线城市、半数二线城市仍然有去库存压力，全国化的房企并没有因为今年市场的局部复苏而获得较高的利润。事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，房企规模化背后房企的日子已经不再那么好过。 
据Wind资讯统计数据显示，从行业整体而言，由于2014年市场调整期企业销售表现不佳， A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，而这一指标在2014年中期为12.22%，同比下降1.02%，在中期净利率TOP100的榜单中，高于11.2%的企业有46家，54家低于该指标，房企整体盈利状况并不乐观。虽然今年上半年至今房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本偏高、营业成本增加、去库存压力情况的降价措施等不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降，房企的利润率还会继续走低。而此时，再谈规模化已经没有意义。 
第二、即使在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下，由于拿地成本偏高，“地王”频现，房企的未来运营风险在增加，今年销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。 
第三、龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例较低，此时，房企的转型之路势必会受到影响。对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。 
从数据上来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，最多也没有超过30%。而到了2015年上半年，万达却降至27.77%，宝龙上升为5.50%（不包含酒店收入）。2015年上半年，SOHO中国营业额为39254万元，其中，租金收入为43888万元，虽然同比上升168%，但是，综合其租金收入占营收比重下降至111.81%（SOHO中国上半年物业开发收入为负的，都是投资物业收入，所以综合比较后比重超过100%），从今年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。 
从上述分析来看，品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面，或者媒体舆论层面，“地产+X产业” 转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业比如SOHO中国租金收入占到营收比例比较高，但是，租金营收的绝对额还不大，同时，由于销售对于企业的贡献下降，企业难以从销售的角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持，比如整体出售上海的项目、资本市场融资等等。 
第四、房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长 
笔者通过与部分开发商交流，包括相当部分品牌房企在内的在已经布局的核心城市可售货量不足，尤其是在北上广深这样的一线城市，由于2015年市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流，甚至相当一部分开发商认为，由于今年房价上涨过快，地价表现过热，2016年市场调整也是势在必然。再加上房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长。 
据笔者了解，由于上述因素，部分TOP10的品牌房企已经开始公司内部调整，比如内部重组避免同业竞争，对业绩表现不佳的事业部进行撤并，对于业绩表现不佳的城市和项目进行裁员、并且降薪等。 
从上述四个角度来看，我们不能只看龙头房企销售业绩规模的表现多么光鲜亮丽，还应该看其真实的内在指标，比如利润率，持有型物业租金收入占比、重点城市的销售业绩贡献占比变化情况等等，这些指标反映的是房企规模化惯性背后的危机问题，这才是当前整个房地产市场应该关注的核心问题。 
楼市下半场规模化不重要，谁是“龙头老大”也不重要 
毫无疑问，对于千亿军团的房企来讲，无论“白银时代”来临与否，未来几年仍然是其规模化扩张的阶段，千亿房企的数量及市场集中度仍然会受到市场的关注，尤其是对于未来谁当龙头老大将显得更加敏感。 
其实，最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中，顺驰、绿城、中海、恒大等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，仍然事与愿违，无法实现这样的目标。2014年，虽然从有些机构数据来看绿地暂时超越万科成为中国房地产市场“老大”，但笔者认为，在楼市下半场，规模化已经不重要，谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。 
首先，从最近两年机构公布的房企销售业绩排名来看，不同机构的统计口径差异较大，甚至笔者发现，即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大。笔者认为，这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性，或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”或销售排行榜的舆论，而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。 
其次，2015年龙头老大之争并不是最终结局，笔者预计，2016-2018年及未来谁将是龙头老大的问题（销售金额或销售面积老大），仍将成为市场及媒体关注的焦点，未来仍将有其他房企继续挑战万科或绿地的行业老大的地位，预计2016-2018年谁也难稳坐中国房地产市场“老大”的宝座，市场仍然继续处于博弈与竞争的状态。 
第三，在楼市下半场，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势；市场不再会有普遍性的规模化增长机会，对于大多数房企来讲，依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。此时，对于龙头房企来讲，规模化特征表现越突出，其实是房企运营过程中累积的市场风险就越大，甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。因此，在楼市下半场，继续讨论房企规模化已经没有任何意义，同样，百亿房企、千亿房企销售门槛的变高与变低也没有太多实际意义。 
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年及未来谁当龙头老大其实不重要，品牌房企的规模变得多大也不是最重要的，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题，同时，也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。这才是企业当前规模化背后每一个房企亟待解决的困局，也是规模化的房企化解当前运营风险的必然要考虑的问题。 
规模化之后，未来房地产行业龙头老大应该怎么做？ 
首先，从中长期来看，在楼市进入“新常态化”的今天，开发企业不再会有之前那样“黄金十年”的发展机会和丰厚的利润空间，传统住宅市场已经走向“白银十年”，规模化时代已经过去。在“白银十年”这个时间段内，房价走势会相对平稳，房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。因此，房企在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率？如何成为最赚钱的房企？如何做利润率最高的房企“老大”有可能 成为未来最关注的话题之一。 
其次，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。 
比如2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。 
同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来房地产市场格局是在逐步发生变化的，未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域 “老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”。 
因此，总的来看，在未来，尽管房企仍然会关注行业“老大”的角逐，但是房企角逐的重点不一定是传统住宅领域的房企“老大”，也不一定是规模意义上的“老大”。随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实，房企对于“老大”的注意力在不断发生改变，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。