2015年中国写字楼信心指数小幅上升 整体市场乐观
2015中国写字楼信心指数出炉：经济改革促增写字楼市场信心
近期，盈石集团研究中心发布《2015年中国商业地产信心指数报告》。承接今年3月20号已经发布的商业物业部分信心指数，盈石集团研究中心此次发布”中国写字楼信心指数”。盈石集团研究中心通过在线问卷调查以及重点访谈的方式，在全国124个城市收集了近1200份的有效问卷作为商业地产信息指数数据分析的样本。而在写字楼信心指数调查中，受访者包括400多位来自写字楼投资方、开发商、代理行的行业资深人士，从而得到市场主体对于写字楼市场各个层面的评价和信心。
中国写字楼信心指数小幅上升 整体市场转向谨慎乐观
盈石集团研究中心对样本数据的统计分析结果显示，2015年中国商业地产信心指数为119.1，较上一年提高7个点。其中中国写字楼市场信心指数(COMCI)为107.1，同比去年上升6.5个点，整体市场转向谨慎乐观。然而写字楼市场信心指数相比商业物业的124.8依然落后。
按受访者的角色来看，代理行信心指数为110.2，最为乐观;开发商信心指数为104.9，排名居中;投资方紧随其后，指数为103.5。所有类别受访者信心指数都在中位水平之上。
改革意图强烈，宏观经济充满信心
虽然中国经济正在经历逐步寻底的过程，但凭借政府强有力的改革决心，给予市场注入了一剂强有力的信心支撑。根据写字楼物业市场调查问卷中，有90%的受访者对目前中国宏观经济持有中性至良好程度，同比去年上升6个百分点。其中接近半数者(47%)判断宏观经济将有较强增长。
一线城市发展前景备受肯定，投资者看淡二三线城市
通过受访者的反馈可以看出写字楼行业从业者对一线城市抱有最大的信心。一线城市的写字楼物业信心指数为112.2，远高于二线城市的98.5和三线城市的95.3。尤其是以资本为主导的投资方对一线城市的信心指数要高出二线城市13.6个点和三线城市36.8个点，表明投资方对未来不同地区写字楼市场发展持明显分歧。一线核心城市作为最主要的对外窗口，其国际和地域竞争力将进一步增强，这些城市中的优质写字楼物业也成为具有较高金融属性的标的物，被大多数机构投资者认同和追逐。
在最被看好的写字楼发展城市评选中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受访者看好这三个城市未来在写字楼领域中的竞争力和机遇。这也与一线城市信心指数领先的调查结果相吻合。盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士认为，中国作为世界第二大经济体和全球规模排名第二的消费市场，在全球有着举足轻重的影响力。巨大的改革红利和市场消费力的提升，将持续吸引企业在北上广深进行重点业务布局，一线城市的写字楼市场将会长期处于良性发展的状态。
租户行业结构改变和非传统企业的扩张将成为未来写字楼市场主要内生动力
受访者不管对写字楼未来的租金增长还是入驻率依然保有较大的信心，49%的受访者认为租金将会上涨，而56%的受访者则同意入驻率将会上升。在受访者提交的主要租户覆盖比例上，金融、高科技/电信、媒体广告文创这三个大类排在了前列。而目前实体经济领域中占比较大的房地产、能源、制造业只占居覆盖率的中游位置。
盈石集团研究中心发现，当前写字楼市场上的总体信心主要来自于对未来租户行业结构调整以及相关租户内源性增长的预判。目前第三产业在总体经济中权重上升，并逐步在写字楼使用规模中显现。而随着我国力主经济结构转型，第三产业的发展和更多的新兴创新行业的启动，租户的行业结构改变和非传统企业的扩张将成为未来写字楼市场主要的内生动力。
2015年将成为写字楼供应顶点，未来新开工增速将下降
2014年住宅与商业营业用房的竣工与新开工面积均呈现负增长，但反观写字楼则是唯一在这两项保持正增长增速的类别。根据盈石研究中心跟踪的中国二十大城市写字楼数据来看，这些城市未来三年的供应量达到了惊人的4,300万平方米，是目前现有甲级写字楼存量的110%，尤其是2015年预期将成为历史最大供应年，供应面积超过1,800万平方米。不过从受访者的回馈来看，写字楼供应过剩的局面已经得到了共识。认为写字楼新开工面积将上升的受访者只占到了21%，对比2014年的48%下降了一半有余。
虽然目前宏观经济已经筑底企稳，新兴行业也迸发出较强的活力，一系列房地产救市政策也在出炉。但盈石集团研究中心认为，写字楼使用需求侧面来说是市场经济的重要载体。在GDP增速还在7%一带徘徊之时，信心固然可以点燃一时的市场热情，但切实去化这些大量的新增供应还有待时日。尤其是在二线城市的非成熟区域，那里写字楼市场的寒冰期才刚刚开始。
降息导致写字楼市场融资成本下降和促进交易活跃度
自2014年11月22日起中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这从而也标志着中国的基准利率进入了下行通道。根据受访者回馈分析，32%的专业人士认为写字楼投资的融资成本将下降，而2014年只有10%的受访者持相同观点。银行为主的金融机构依然是开发商最重要的融资主体和来源，作为对利率调控相当敏感的房地产业，降息将直接作用于开发成本下降。而投资方资金使用结构相对多元化，对降息这种直接金融操作敏感度较低。这也导致了对比不同领域的受访者，认同融资成本下降的开发商要两倍于投资方。
