高力国际：2014年北京甲级写字楼仅5项目入市
搜狐焦点写字楼网讯，继2010年和2012年大量新增供应入市后，2012年北京甲级写字楼市场无新增供应。情况在2013年出现变化，共计三个写字楼总建筑面积为25.4万平方米的项目于年底前完工入市。
近日高力国际发布市场报告显示，2014年北京甲级写字楼供应状况仍不乐观，预计将有五个项目于年内完工，为市场带来共计21万平方米新增供应。 此外，银泰中心、中海广场等CBD区域代表项目，也将在2014年进入调租筛客期。通过调整物业租金等形式，进而筛选办公楼入驻企业品质。
甲级写字楼供应趋紧 租赁需求减弱
2013年期间，中国整体经济增速的放缓致使北京甲级写字楼物业市场向租户方倾斜。虽然市场平均空置率保持在低位（前三季度均低于5％，第四季度末为6.6%)，但在许多租户企业租赁预算收紧的背景下，租赁需求有所减弱。
这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓，如制造、电子及媒体行业等。同时，年内的一个亮点是内资基金、担保及投资公司租赁需求的上升。这主要得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。
继2010年和2012年大量新增供应入市后，2012年北京甲级写字楼市场无新增供应。该情况在2013年出现变化，共计三个写字楼总建筑面积为25.4万平方米的项目于年底前完工入市。其中，位于金融街子市场的丰铭国际大厦于第一季度入市；位于CBD子市场的财富金融中心及位于燕莎子市场的润世中心双双于第四季度内入市。
2013年北京甲级写字楼市场净吸纳量为83901平方米，较2012年同比减少13.7％。年内的代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦平方米；汇丰银行在财富金融中心新租10000平方米；汉能集团在北辰世纪中心承租10000平方米等。截至2013年第四季度, 整体平均净有效租金为人民币311 元每月每平方米.
与租赁市场呈现鲜明对照，2013年北京写字楼投资市场非常活跃，全年共录得十一个整售交易成交。其中，第二及第三季度的成交最为活跃，各有三个整售交易成交。国际和国内的机构投资者均有交易完成，由以来自金融行业（投资、银行、保险、证券）的机构投资者为主。重要整售交易包括：招商银行以总价人民币39亿元向金融街控股收购一写字楼物业；太平保险以总价人民币36亿元收购广安中心B地块＃写字楼，并以总价人民币18.8亿元收购京汇大厦。
2014年市场展望:部分业主采取前瞻性租金策略
高力国际报告显示，2014年北京甲级写字楼项目供应仍不乐观趋紧，预计将有五个项目年内完工，新增市场供应21万平方米。2014年内，新项目的入市将使整体空置率有所上升，整体平均净有效租金将小幅下降。
北京中央商务区内，预计2016年后将出现写字楼集中入市供应。这一信号促使区域内部分业主采取前瞻性租金策略，数个业主已开始与关键客户就长期租约（五年）展开磋商。预计一些业主在2014年内将继续这一做法，以期对冲市场未来的空置风险。然而，这也意味这他们将需要提供进一步的优惠性政策（包括租金折扣等），冀以挽留这些长期租户。
与此同时，类似中海广场、银泰中心等一批先前在金融危机阶段入市的写字楼项目，出于当时招租压力客户品质参差不齐等考虑，部分项目将在2014年通过调整租金等形式进行有目的的筛客。
投资方面，鉴于北京写字楼市场传统核心区域内有限的投资机会和回报率的萎缩，风险偏好型投资者将继续将更多注意力转向该市新兴写字楼区域，如丰台区的丽泽金融商务区、通州区的通州商务园区以及大兴区的亦庄经济技术开发区等。
二线城市写字楼租金面临下跌压力
2013年，大连、青岛、天津及沈阳等华北区二线城市均受到全国经济放缓的冲击，导致租赁市场向租户方倾斜，与北京甲级写字楼物业市场的情况相似。然而，这些二线城市租赁活动的减少更为明显，其中大连、天津及沈阳市场各自的全年净吸纳量均低于33000平方米。青岛市场的全年净吸纳量为56039平方米，但亦是该市自2009年上半年以来录得的最低点。截至年底，华北区二线城市中青岛空置率最低，为13.0%。
华北区二线城市中，天津市场平均租金维持最高水平，截至2013年末为人民币112.1元每月每平方米，随后依次为沈阳（人民币 96.7元每月每平方米）、青岛（人民币 87.1元每月每平方米）及大连（人民币 82.4元每月每平方米）。高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇表示：“华北区写字楼物业市场向租户方倾斜，租值下跌。若干个主要二线城市中，供过于求的市场状况更为明显，为大部分业主带来巨大的出租压力。年内由于业主提供如免租期等在内的租金优惠措施以期提高入驻率，这些城市均面临租金下跌压力。”
由于下半年内入市的项目为市场带来共计逾113000平方米新增供应，占到原有存量的16％，沈阳市场年内供应过量的情况尤为明显。大连市场亦呈供应过量态势，高力国际研究部2013年下半年的市场研究结果显示，该市优质写字楼物业市场内约77％之业主认为当地市场存量“过高”。
2013年内，出于对供应过量和租金下跌的担忧，投资者对这些二线城市的投资机会持审慎态度。天津、大连、青岛及沈阳市场年内仅有个别整售交易向市场公布。上述市场内的投资交易均为散售形式，主要买家为来自金融、制造、能源、电子及基础建设等行业的内资企业。
