残酷的市场环境和数度楼市调控政策，让曾经痴迷于住宅开发的地产商终于有了时间停下来思考，重构企业战略。
2010年商业地产成为地产大鳄角逐的区域，前有万达、华润、凯德，后有中粮、万科、恒隆、宝龙，过去的一年里，加码布局商业地产、转战城市综合体成为了企业重构发展战略的关注重点。
据统计，目前成都在建或即将开工建设的大型综合体项目多达68个。无独有偶，天津在2010年也迎来了综合体爆发式增长。此外，刚刚过去的2010年，福州全年拍出的54幅地块中，多达43块属于商业用地或商住综合用地。“类似万达这样的企业简直就是在抢地”，一次商业地产内部碰头会议上，华润地产某高层直言，公司将携万象城品牌向二三线城市大举复制，以来抵御万达等企业全国扫雷式的城市综合体扩张。
从地产大鳄到小型地产企业，从一线城市至二三四线城市，地产商集体“染毒”城市综合体，甚至苏宁、华联、娃哈哈集团等这样的餐饮零售大鳄也加入到城市综合体建造的行列之中，一场有关城市综合体大战赫然逼近。
全国尽是城市综合体
“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”
在这口号式的标语背后，隐藏着的是一场对城市综合体的疯狂扩张。
搜狐焦点商业地产频道独家获悉，2010年万达集团有将近17个万达广场在全国同期上马，未来这个数字将一再刷新至40余个。
“2011年万达集团计划开业的多个广场项目，目前正在稳步推进”。万达集团副总裁张诚介绍，万达集团今后发展的重点将关注战略城市的核心商圈，甚至不排除重点城市多点布局的发展方式。
伴随着万达集团的提速发展，全国范围内形成覆盖式战略布局。中粮集团、宝龙地产、恒隆地产等地产大鳄也不甘落后，均以城市综合体为载体开始了加速扩张。中粮集团目前已成功将其“大悦城”品牌复制到北京、上海、天津、成都、沈阳等多个城市；以恒隆和宝龙为首的港企首先将触角伸向了二三线城市，开始覆盖式战略布局。
纵观2010年楼市，“二至三年时间内开出几十个城市综合体”的豪言壮语并不少见。城市综合体现象蔓延全国，甚至在成都等城市出现一年冒出68个城市综合体的“壮观景象”。对此21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示，城市综合体是商业地产的最高阶段，2010年步入了繁荣的综合体开发时代。万达集团商业地产研究部副总经理杨泽轩直言，地产形势的转变令地产大鳄纷纷重构企业战略模式，以城市综合体为载体的高级地产组合模式成为开发商角逐的焦点。同时他预言，该形式将在未来成为地产开发主流。
繁荣背后现危机？
城市是否真的需要如此多的城市综合体？据了解成都今年放量的68个城市综合体中，大多数项目体量在10万平方米以上，且它们中的绝大多数都将在近两年完工。这就意味着两年后成都的城市综合体数量将急剧增加，总体量将超过1000万平方米。
在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也在一再放大。某二线城市综合体项目建筑面积一度达到150万平方米，堪称西部超大城市综合体。万达集团近期在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿。
城市综合体，顾名思义是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
业态组合的背后，考验的是地产开发企业的资金实力。动辄上百亿的投资，需要地产商具备完美的资金运转实力。万科今年高调宣布进军商业地产领域，并染指城市综合体开发。即便按照万科年销售业绩破1081.6亿元来估算，动辄上百亿的城市综合体，同时启动五个项目已实属不易。
不过通过商业地产业内人士分析，城市综合体的开发显然还有另外一层含义。“商业地产城市综合体的撬动效应更加明显，更加有利于地产商与融资平台的对接”，该人士分析，地产商疯狂在一线城市核心位置布局城市综合体，无疑有利于未来其资产打包的融资操作，撬动资金杠杆效应。此外，城市综合体的开发还可以通过对持有型物业的打造，从而提升其住宅等销售型物业的价格，在残酷的楼市竞争中占据不败之地。
“当时运作西单中友百货成本大约7个亿，五年不到通过租金成本就收回了”，万通地产内部人士透露，城市综合体的开发组合好了的话，可以产生想象不到的效应，同时进入到这个领域也需要小心谨慎，否则将拖垮地产商。
变身地产商隐性发动机
在城市综合体开发大热的带动下，商业地产成为地产商迫切研究和进入的领域。针对目前在商业地产领域出现的种种现象，金地商业地产副总裁潘韬用“抢钱、抢地、抢人，商业地产进入战国时代”这样的字眼来形容。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析，从2010年开始，领衔中国房地产发展的开发商大旗，将由住宅转换为商业地产企业。万科靠销售，万达靠租金。也就是说，万科的项目已经结束时，万达的隐形发动机才刚刚开始启动。
不过乐观的同时，也伴随着担忧。杨泽轩坦言，商业地产时代来临的同时，将意味着地产企业开始步入试错阶段。商业地产只有成功的产品，没有成功的模式。越来越多刚开始转型进入商业地产领域的地产商非常迫切的寻找一个可以快速复制的模式，最后却悲剧的发现根本无法找到。
破解成功商业模式，成为进入商业地产的首门功课。于是我们看到华润和中粮在华润万家、大悦城购物中心上的尝试，看到首创与奥特莱斯的联姻，甚至看到了绿城中心第一高楼在全国的开花，看到了万通在“立体城市”上的不遗余力。城市综合体的打造背后，是地产商多元化的努力和创新尝试。
