西三环地区内涵盖北京重要交通枢纽三环路西段及多条轨道交通，对于实现发展空间布局规划，促进经济发展具有重要意义。近期，专业房地产服务机构都市广宇物业选取了西三环区域内的写字楼市场进行了实地调研并发布了写字楼市场报告。该研究报告试图探究所选区域写字楼市场的需求主体和发展规律，并在此基础上结合政府对此区域的发展规划，并对未来的市场格局演变进行了预期。
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报告内容指出：现阶段，西三环区域的写字楼市场入住群体稳定，空置率持续保持在较低的水平，近一两年内的新增面积相对较少，预计整体市场不会有较大的跌幅，相反轨道交通方面的利好因素将会给区域内写字楼市场不断升温。
一、概况及范围：
西三环区域指北京三环路西线辐射区域，此区域由三环路贯通南北，路经丽泽商务区、公主坟商圈、中央电视塔、北京电视台传媒区域，北部延伸至中关村，大钟寺。区域内涵盖多个重要产业区域，沿西三环两侧集中了大型的政务区，南端设有北京最大的铁路交通枢纽西客站，北端链接学院路集中了多所高等院校，是北京最大的教育区。西三环区域由多个行政区域组成，包含宣武、丰台、海淀多个城区。交通方面，西三环区域除由三环西线贯通南北外，还设有北京西站、北京南站两个重要的铁路交通枢纽，但轨道交通的开发相对滞后，目前区域内尚无已建成的轨道交通，联通周边区域的道路主要依相较于东部的商贸及对外功能，西三环区域在功能上更偏向居住及通达国内的功能，如果说北京东部是中国和世界接轨的窗口，那么西部是中国和全国各地接轨的窗口。与东三环沿线相比，西三环由于高等院校、军队及国家政府机关占据了较多的位置，可供开发的土地，特别是西三环中间区域的土地资源相对来说比较有限，除20世纪末交付使用的金玉大厦及近两年建成的国际财经中心外，高档商务办公项目相对稀缺，住宅的密度较高，办公与商务交流环境与之不甚匹配。 (论坛 新闻 视频)
二、西三环写字楼市场
西三环区域写字楼市场，可大致划分为“三区”、“三点”。三区指区域内涉及的三大行政区域，即宣武、丰台、海淀；“三点”指区域内的地标及重要交通枢纽，即西客站南广场、中央电视塔、紫竹桥，以此“三点”为中心，写字楼项目辐射分布。
三区一点：西客站南广场（涉及三区：宣武区、丰台区、海淀区）
1.区域概况
西客站南广场区域已有写字楼项目主要集中在南广场南侧，广安门外大街东西两端，及六里桥南北5公里区域。区域内项目相对分散，密度不高。此外，立泽商务区内多个写字楼项目正在建设中，其未来潜力不可估量。区域内商务氛围还有待发展，写字楼相对陈旧，多为乙级综合型项目，入市时间相对久远，体量小，租金相对低廉。
2.市场表现
该区域内行业较为平均，入住群体没有呈现出明显行业集中性，需求上主要以内资机构为主。临近广安门商务区的写字楼，物业多为2000年左右投资建设，入住公司类型基本以大、中型企业为主，租金报价为2.8-3.0元/天/平方米，租金价格的优势加之区域内写字楼项目的稀缺，使得整体市场走势稳定，需求旺盛，出租率居高不下，多数项目没有空置面积，常年满租。如机械大厦，共入住78家企业（所指挂牌公司），以大、中型科技科贸类公司为主体，占入住群体的21%，除经营此类公司外，其他行业分布较为广泛。如：中国轴承工业协会、北京银联信投顾问有限公司等。
正在建设的丽泽商务区，现有物业基本属于90年代投资建设的乙级的写字楼项目，外观及内设都较为陈旧，管理疏松，需求主要来自中、小型公司，出租金额2.5元/天/平方米，出租率80%。如银河大厦，入住45家公司，以地产，服务性机构为主，分别占入住群体的19%及15%，如：恒远置地、诚恳国际教育。
据都市广宇房地产调研机构调查数据显示，在此区域内行业分布为：科技科贸占28%，投资顾问占15%，地产建筑占15%，其他42%，在其他产业中以法律、咨询、传媒、评估、金融等配套服务机构，如中国消费者协会、中国广告协会等。
两区二点：中央电视台（涉及两区：丰台区、海淀区）
1.区域概况
以西客站北广场为轴点，北至羊坊店路，西到莲花池桥，该区域内的写字楼受到了位置及周边环境的影响，形成了它的特有性。地理位置上，此区域地处西长安街沿线，紧邻公主坟地区交通枢纽，在地理位置上具有一定优势。区域环境上，中央电视塔周边区域，设有铁道部、科技部、信息产业部、国税总局、建议部等重要机构。此区域写字楼项目开发相对成熟，周边配套齐全，以甲级综合体项目居多。
2.市场表现
该区域产业发展主要以中央电视台为依托，区域内写字楼需求多以媒体及相关产业为主，其中电视媒体CCTV的附属专栏及节目组在此区域的选址需求尤为明显。整个区域市场的入住群体呈明显行业集中性，主要以内资机构为主。
临近西长安街商圈的写字楼，物业投资建设基本在2000年左右，开发商及产权单位一部分为国有大型企业，资金及实力雄厚。出租金额4.3元/天/平方米，入住群体稳定，空置率低，多数项目现为满租的状态。如恩菲科技大厦，由三栋写字楼构成，开发商及产权单位为中国有色工程有限公司（原中国有色工程设计研究总院），物业管理公司是其下属产业，自行管理。入住客户主要以有色相关产业及CCTV相关产业为主体，分占比例的35%及55%。如：中色金属资源有限公司、北京中视电视技术开发公司等。
莲花桥周边写字楼以两种形式出现，酒店型与综合型写字楼。酒店型写字楼以京都信苑酒店为代表，物业于1997年投入市场，2007年改造成60间客房式写字间，出租金额5元/天/平方米。入住企业主体为传媒影视类公司，如：三星影视公司、华银主地产等。综合型写字楼以华宝大厦为代表，乙级写字楼，受中央电视台传媒产业辐射影响，此类写字楼入住企业同样以CCTV各专栏组为主，占总比例的40%以上，占用单体或单层面积较大，如CCTV专栏组《国宝档案》、中国审计报社。
据都市广宇房地产调研机构调查数据显示，在此区域内行业分布为：cctv专栏组占38%，影视相关企业7%，项目相关企业占5%，其它50%，在其他产业中以法律、传媒、影视、金融等配套服务机构，如北京环球兄弟影视、中招政采招标咨询有限公司等。
一区三点：紫竹桥（涉及一区：海淀区）
1.区域概况
紫竹桥区域写字楼项目分布范围较广，以紫竹桥为起点，南至航天桥，东到板井桥。区域内各大事业单位、机关部委、院所聚集，中国兵器工业集团公司、中国兵器装备集团公司、首都师范大学、中国青年政治学院、北京外国语学院、北京民族大学、北京化工大学等各大高校以及国家图书馆，丰厚的人文底蕴，浓郁的文化氛围。此外，此区域属于海淀区中关村范畴，享受诸项优惠政策。租金价格根据位置的不同，有所变动。交通便利，周边配套齐全，5A级综合型写字楼为主。
2.市场表现
紫竹桥区域写字楼市场就西三环区域整体写字楼物业水平来说，此区域是开发建设相对成熟的地区，是高端写字楼项目出现最早之处，目前也是租金水平最高、配套设施最完备的区域，西三环地区的大型企业基本选址于此。
位于航天桥的金玉大厦，中港合资企业，总建筑面积九万七千平米，楼高二十二层，99年年底正式投入使用。大厦座落于海淀区西三环航天桥东北角，为西三环的标志性建筑物。大厦集5A智能写字楼、金域万豪五星级酒店、中体倍力健身俱乐部、银行、证券为一体，地下、地上大型停车场，共设有400余个公共车位。出租金额：5.8元/天/平方米，出租率70%以上。现留有户型，基本是在400平米以上的大户型。现入住客户基本属于大型企业、上市公司等。如京港集团、中国投资担保有限公司等。
国际财经中心，位于航天桥与紫竹桥中部。总体规模十余万平方米，包括甲级写字楼和高档商务配套型商业。由香港设计师设计的多样化办公室理念，为京西打造第一个国际化商务中心，缔造中央政务区的商务旗舰，全力推动京西的国际化进程。出租金额：5.5元/天/平方米，出租率100%。现入住企业分布较为广泛，内资、外资均有，主要以没有特定的行业类型。如：北京诚敬和教育科技有限公司、中国网文化中国运营中心等。
紫竹桥西侧兵器大厦，5A级智能化涉外写字楼，总建筑面积41000平方米，开放式办公。物业建于2003年左右，项目从外观及内设上保持较好，有一定的物业管理水准，较为严紧，对待客户热情度高。出租金额3.8-4元/天/平方米，出租率90%以上。公司行业类型主要以科技科贸、投资金融及项目相关企业为主。如：中国爆破器材行业协会、友勤投资有限公司等。
嘉友曙光国际大厦（牛顿办公区）位于紫竹桥往西，车道沟桥西安南角。是专为“智商”量身打造的超5A纯写字楼，特别引入了共享办公模式，更加合理、便捷了功能的使用性。在加上它地段的特殊性，使这里的办公成本低于核心区，并享受多重优势以及核心区域发达的商业氛围。公司类型基本以中型为主。出租金额：3.8元/天/平方米，出租率100%。如：北京中讯锐尔限公司、北京康得电子工程有限公司。
据都市广宇房地产调研机构调查数据显示，在此区域内行业分布为：科技科贸占30%，投资咨询占15%，工程建筑占10%，其它45%，在其他产业中以法律、广告、生物、金融等配套服务机构，如北京环球兄弟影视、中招政采招标咨询有限公司等。
三、未来发展及前景
1、市场供应
目前，西三环区域定位以居住功能为主，区域内商务氛围稍显薄弱，除紧邻西客站南广场的丽泽商圈外，其他西三环贯通区域商业地产定位和规划相对滞后，区域内住宅项目投资建设发展速度很快，商务功能只是区域发展的一个附属产物。
相对于东三环，此区域商业地产投资建设的成本较低，在市场供应上，鲜有高端写字楼项目。北京市房地产交易管理网项目公示资料显示，西三环区域目前在建的写字楼项目少且体量小，仅有西贸中心一个项目，总建筑面积为16万，包含商业、住宅、写字楼立项的公寓部分，其中公寓面积仅为1万平方米左右，预计明年9月开始入驻。
2、市场需求
对应在需求方面，现有的写字楼项目入住企业多为内资中小型企业，租用面积相对零散，普遍不大，项目自身及周边配套设施相对落后，无法满足大型企业的办公需求。总体来说，区域内的商业地产价值亟待提升。
目前，区域内规划中的轨道交通十号线二期，预计将于2012年开通，此线路开通后，将贯通丰益桥到苏州桥的区域。从城市发展角度来看，轨道交通会对一个城市发展的均衡性产生影响。轨道交通的出现会打破原有的城市区划分布，一些城区的相对优势将会被调整，经济产业结构的优劣势会发生变化，这些变化将会引发写字楼需求格局的变化。但轨道交通的出现对整体区域价值的影响并不是唯一的，区域内的项目构成及配套设施的完善才能真正带动写字楼需求的调整，逐步完善的商业配套及商务氛围，才能使产业链企业日渐丰富，客户梯次得以提高。
3、市场表现
目前，政策上从今年四月底起，政府出台了针对房地产市场力度较大的调整政策，住宅整体市场成交量在五月后开始出现大幅下降。来自于跨国公司和国内企业的写字楼租赁需求快速回升，租金稳定上升，商用物业市场在2010年上半市场需求呈现出了全面的反弹。
现阶段，西三环区域的写字楼市场入住群体稳定，空置率持续保持在较低的水平，近一两年内的新增面积相对较小，预计整体市场不会有较大的跌幅，相反轨道交通方面的利好因素将会给区域内写字楼市场不断升温。
