有消息称上海拟开征住房保有税,且方案基本已定；另一传言则是物业税已获住建部审批,通过财政部和国务院审批的概率也很大,试点地区为京沪深渝四市,发起地点为重庆；而前段时间闹得沸沸扬扬的“特别房产消费税”,也是由重庆市市长黄奇帆透露的。
结合本月初国务院总理温家宝在《求是》杂志中发文称要研究适时开征物业税；4月6日财政部公布的2010年工作重点包括有完善房产税制度；以及近段时间,新华社、《人民日报》、中央电视台等中央官方媒体连续14天炮轰高房价、高地价和追问房地产市场存在的问题,物业税的开征似乎已是山雨欲来风满楼。
物业税一词首次进入百姓视线是在2003年10月。2006年10月,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市率先开展了房地产模拟评税的试点工作,成为首批物业税“空转”的试点。一年后,国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,“空转”省市超过10个。今年初也有消息称,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作将推广至全国。
物业税的开征,普遍被业内认为是重大利空,而每次有关消息的传出总是能引起相当震动。就在上海拟开征住房保有税的消息传出当天,沪深股市地产股就受到受挫,房地产板块整体跌幅达到了1.58%。物业税因而被认为是悬在楼市头顶的一柄“达摩克利斯之剑”。此番上海、重庆等地有关物业税的消息传出,就恰逢3月下旬全国部分城市房价重新上涨的敏感时期。有业内人士分析:“这有点像是要注射一剂退烧针,让市场稍微冷一下。”
不过显而易见的是,由于我国实行一次性购买70年地价,物业税的司法地位如何确定,以及对征收对象如何确定、评估等技术性问题,让业内普遍认为物业税短期之内难以推出。杨红旭就指出,作为一个重要税种,物业税的开征需要人大立法通过,过程较长,有关层面极有可能把物业税列为中期立法。房产保有环节加税的方向是不变的。
当前,我国房地产保有环节的税种有两个:房产税和城镇土地使用税。但实际上,前者只对经营性用房征税,后者则对个人住宅免征。
杨红旭表示,近期之所以房产税一词在官方口中频频出现,正是因为它的有关规定,属于国务院出台的行政法规。“要对个人征税,只需要将个人免征部分去除即可”。而从性质上分析,物业税和房产税基本上同属一物,都是持有环节的税收,区别在于前者涵盖面更大,包括所有的不动产。这为部分城市以房产税的名义暂行物业税之实,扫清了人大立法的漫长审议屏障。他认为,上海所谓的“住房保有税”,重庆所谓的“特别房产消费税”,皆暗合此意。也就是说,物业税的开征,将可能采取“曲线救国”的方式。
不过,尽管不少人认为征收物业税是调控高房价根本措施,但仍有业内人士指出:“相关部门寄希望于通过开征物业税降低房价,我觉得物业税根本解决不了高房价问题。”中经联秘书长陈云峰表示,物业税即使开征,税率大概也不过是1%到2%,而二手房营业税有5%,一个中介在一个二手房的转卖过程中,营业税加契税,加5%的中介税,可以达到11%,“这个都没有能够阻挡高房价的增长,希望通过1%到2%调控高房价,不是很现实”。
物业税开征大猜想
●猜想一
物业税
坊间有消息称,物业税开征方案已于4月7日晚通过建设部的审批,而且通过财政部和国务院的审批的可能性非常大。该消息还透露,物业税发起地点为重庆,试点地区目前定在京沪深渝,物业税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%—1.5%征收。
客观来看,物业税的开征并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等,背后隐藏了各方利益的博弈,其开征必然面临诸多难点。
一个典型的例子是,国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等10个物业税“空转”省市后,各省市内部城市参与的积极性并不高。反对者认为,物业税“将加重税负,而不是促进地方经济发展的减税、免税措施”。地方政府普遍担心试点会影响当地的招商环境和形象。而据内部人士透露,财政部2007年就曾筹划物业税实转,也曾找试点城市逐个晤谈,但均未能达成一致。
不过此次传言的京沪深渝4个试点城市中,北京2008年曾提出“空转实”的申请；上海近日传出拟开征住房保有税；深圳去年曾有消息传出将率先开征物业税；重庆则是市长黄奇帆透露将开征特别房产消费税。传言中的4个试点城市均曾站在物业税开征的风口浪尖上。再加上物业税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%—1.5%征收的细节,让这次传闻更显得有鼻子有眼。
●猜想二
房产保有税
有媒体报道称,上海市住房局牵头制定的物业税方案目前已经形成,不过,上海方面计划征收的是房产保有税。该媒体称,可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交。
4月8日,上海市房管局罕见地专门通过官方网站对上述消息作出回应:目前有关部门正在进行的研究是“完全正常的”,但具体征收要“要经国家层面定,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好”。显得这一消息绝非空穴来风。
还有知情人士透露:早在今年初,上海市主要领导就在内部会议上表态,年内一定要推出房产保有税,市住房局负责牵头设计前期方案。
上海市财税局工作人员表示,可以明确的是,目前上海各房地产交易中心已经实施联网,能第一时间了解每户家庭的房屋拥有情况。另外,税收部门在办理契税交纳时,已保留了所有购房者留下的购房价格及面积信息,这构成了税务部门征收住房保有税的一项基础。
不过,如果地方对个人开征房产业税,显然还需通过国务院审批。
●猜想三
特别房产消费税
3月24日的重庆“两会”上,市长黄奇帆表示,为了抑制高房价,政府可以对这些高端房征收“特别房产消费税”。
他举例说,比如一个人买了5套或10套房,通过炒房牟利,或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型,其价格超过普通房价的3倍、5倍,甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元,你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么,这样的房子就属于高端房,就要开征“特别房产消费税”。
中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,“特别消费税曾实施过,在历史上曾经有两个时期,比如1987年对彩电、进口汽车,也就是在特殊情况下特殊手段使用。但这对房地产调控方面来说,要慎行”。
据分析,重庆要实行“特别房产消费税”需解决两个问题。一是立法权在中央,必须要通过立法程序；二是这个税在税目中能不能说得过去,百姓能否接受。刘桓直言:对比来看,如果说征物业税更困难的话,征特别消费税其实也很困难。”
目前,重庆市相关方案已上报国务院。重庆市财政局局长刘伟表示,虽然制定相应财政方案要靠地方财政局来牵头,但真正实施,还要等中央的决策,一旦获准,重庆将在2010年上半年就会有所动作。
●猜想四
房地产税
相比上述几种方式,对现有的房地产税有关内容进行修订,增加非自住住房保有环节税负,似乎是短期内最有可能的办法。
据一位接近决策层的权威人士透露,作为主管部门的财政部并未准备在短期内专门开征针对房地产领域 (论坛 新闻)的新税种,亦没有就此向国务院以及全国人大请示。“财政部目前的思路,还是对现有房地产税制进行完善。”
据透露,财政部目前已经着手启动修订《房地产税暂行条例》,财政部意图通过这份规章的修改,在不开征新税种的情况下,达到对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负以控制楼市投资行为的目的。
在此之前,财政部对社会公布了2010年工作要点,其中明确提出,在2010年的工作中,要完善房地产税制的改革与建设。而在国务院下发的2010年各部委分工中,在“确保房地产健康平稳发展、遏止房价过快上涨”的“分项任务”中,财政部的“任务分配”排在住房和城乡建设部、国家发改委之后,位列第三。
“至于税率具体是多少,现在还不好说,毕竟这项工作还没有进行到这个阶段,我觉得还需要一段时间。”前述权威人士表示。
他山之石??
全球物业税一览
香港:如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。
台湾:按我国台湾地区物业税的征收标准来看,144平方米以上的房源,每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。
新加坡:由新加坡国内税务局对所有房产征收,自住房产的物业税率是4%,其他类型的房产的物业税率是10%。
日本:日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。韩国:韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内,还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税,税率将增加为:第二套房产为50%,而第三套房产为60%。
美国:不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的不动产税率不同,大约平均1%到3%。瑞典:不动产税,征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房),税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%,工业物产税率为0.5%。
西班牙:不动产税:按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%),税率在3%。
